关注 | 记住，这些城市的新区尽量不要碰！

“一些城市的新区真的不能买”。 前两天，师妹在同学群里噼里啪啦的一通吐槽，为当初的置业抉择懊悔不已。

　　去年拿房之际，师妹还开心的在群里发了个小红包，各自天涯的众人这才知道师妹买过房了。 群里立时一阵刷屏，或是恭喜“师妹喜提豪宅”或是玩笑称师妹 “筑巢引凤”，对楼盘的具体情况不甚了了。直到现如今听了师妹一番吐槽，才有了大概的了解。

　　师妹买的是所在二线城市政府大力开拓的新区，新区的定位很高，要打造成城市新引擎，引领城市未来十数年的发展。堪称标准的概念新区，潜力板块。 但没想到一年前还是小甜甜的新区，一年后就成了师妹眼中的牛夫人。 跟许多买房人一样，师妹倾向于新区，无非是冲着有新区的概念层出不穷，未来预期高，而新区房产价格相比主城更低，这就在房产增值属性上拥有更多爆发力。 回顾历史，在城市新区置业回报率会比在成熟的主城更令人满意。 所以买房选择新区，这种思路在以往绝大多数的时候都没有问题。 可就此轮空前绝后的地产狂潮中，新区置业更优的逻辑已经悄然发生了变化，很多人群面前，在很多城市之中，新区已经成为雷区。

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　　新区中的雷区如果问如今房产市场面临的最大陷阱是什么？答案既不是价格耸人听闻的学区房，也不是悬而未决的房产税，而是多如牛毛的地方新区。

　　没在一二线城市生活过的人，恐怕难以认知新区的数量。一个省会城市摊大饼式的搞上十几个新区，属于见怪不怪。 而全国各地新区数量相加，更是一个惊世骇俗的天量规模。 网易根据统计数据发布的《中国新城新区发展报告》图表明，至2016年，全国合计规划3500个新区。 要知道全国地级以上城市也就338个。简单做个除法，平均每个地级以上城市喜提10个新区。

　　据报告称，要达到全国新区既定的规划目标，需要塞进去34亿人，相当于半个地球的人口，比当下全国人口多出了20亿的增量缺口。哪来这20亿的人？3500个新区规划都是根据人口预期来的，可无论中国育龄男女多么的努力，无论中国对外作何种程度的开放，也填不满嗷嗷待哺的全国新区。 经济降速，人口增速趋缓已是共识，城市也从迅速扩张时期转变为缓慢增长阶段，这就给需要增量的新区发展蒙上了一层阴影，实际上大部分新区已经提前预定了“鬼城”的标签。 那么如何判断正在规划建设的新区能否真正的发展起来？ 优先看新区的产业发展，产业对于新区的发展至关重要，直接决定了人口能否有效流入。 苏州工业园区的成功就与产业息息相关，作为中国和新加坡两国政府间最大的合作项目，苏州园区的招商能力全国顶尖，园区发达的产业经济吸附了大量外来人口，苏州长期是江苏省外来人口比例最高的城市，稳压省会南京一筹。 产业发达留得住人口，再辅以新加坡借鉴而来的前瞻性园区规划，苏州园区的房价得以一举超过主城，这在同期的新区中极为罕见。 但毕竟苏州只有一个，其它产业乏力的城市就不得不使出“辞旧迎新”的方法揠苗助长。 或是通过棚户区改造货币化安置改造老区，或是把医院，学校甚至政府等公共资源搬入新区，当地政府一通操作下就把购买力全部引流进了新区。 当年被称为中国第一个鬼城的鄂尔多斯康巴什新区，便是在政府引导下强行带起了一波新区地产行情，2010年时部分康巴什楼盘价格曾达到2万元/平方米，令全国瞩目。然而落后的传统煤炭产业根本支撑不起新区的建设和人口需求，以一场地产崩盘宣告了康巴什新区的失败。 依赖“辞旧迎新”操作，短期集中的购买需求助推房价，实际上城市的购买力增量丝毫没有增加，新区的人气只是简单的把存量人口资源调整了区位，成了一场左口袋换到右口袋的大型规划游戏。此外新区也使得整个城市房产供给总面积不降反增。 一来供给增加却缺乏持续的外部增量，后劲不足，未来二手市场将有价无市。二则是新区发展速度注定在初期购买力的宣泄后逐步放缓。 缺少产业的新区，完全不值得投资。

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　　城市马太效应

　　现阶段，城市发展分化，马太效应明显，微变SF传奇，有强者恒强之势。

　　部分一二线经济发展速度尤甚其他城市。而在三线以下城市普遍缺乏人口流入，而背后的本质是缺少能赚钱的产业。所以按照城市段位筛选出投资相对保险的新区，基本都在一二线。 但现实中不乏一二线城市“快上蛮干”，一个城市遍地开花的十来个新区，各新区的五花八门的概念预期能否落地一时间也难以判断，到底哪一个才能成长为“别人家的新区”？ 最简单可行的办法就是按新区的“权力排序”，进一步缩小适合投资的新区范围。 新区虽然都叫新区，级别却高低不同，有区级新区，市级新区，省级新区，国家级新区之分。 行政级别越高，“血统”就越高贵，当地政府的重视程度就越高，全国人民都知道市政规划全凭政府意志。

　　目前，最高级别的国家级新区一共19个，还有10个在申报的路上，不出意外的话，未来将是省均一个国家新区，是各地区的掌上明珠。

　　各地政府不惜在血统高贵的国家新区押上重注，要产业给产业，要规划给规划。 比如南京江北新区也是江苏省的自贸区，而青岛西海岸新区不但是山东的自贸区还是“引智示范区”，这堪比深圳的“社会主义先行示范区”，二者在同一场中央会议中审议通过。还有兰州这样利好不够政府来凑，2013年起把政委机关陆续搬到新区。 所以有人才说，中国新区只分两类，一种是国家级，另一种是其它。傻子都看得出来，国家级新区集中了太多的利好，规划落地优先权完全吊打“其它”。 但若是以为带着国家级头衔的新区就可以闭着眼睛无脑投资，那可就大错特错了。 中国新区太多太大，而中国地方政府新区落地能力良萎不齐的矛盾，同样也发生在这些国家级新区上。 比如前面提到的2013年开始兰州移至新区办公的政委机关单位，又戏剧化在2015年陆续搬回原来的老城区。原因是区位太远办公低效，新区没有聚集人气。至2016年，多篇报道直指兰州新区出现大量空置小区，人烟凋敝，堂堂国家新区与“鬼城”画上了等号。