武汉楼市：这些区域不要碰，房价不涨还被套

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：军运村现在是否适合入手？需要注意哪些问题？

回答：黄家湖是军运村概念溢价，本质是睡城，未来天花板比较低，环线位置也一般，军运会的IP过气，自住环境还不错，投资不是首选。

提问：你好房姐，想投资惠州房产临深圳60公里之内，有投资价值吗

回答：你好，惠州房产没有投资价值 一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。惠州，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。惠州的房子太多太多，严重供大于求。惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。

从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业；从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折；

房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。

提问：新人首问。房姐您好！【一】汪家墩老房顶楼，89平两房划拨证。未来8号12号地铁交汇口。父亲名下无贷。【二】湖北大学地铁口老房顶楼，51平两房婚前纯公积金未还8万住宅。出租1500 【三】大花岭地铁口两房90平，父亲名下。【四】沌口开发区，摩根空间公寓5.2loft租金2000共17万商贷加8万消费贷未还。小孩现在快1岁。公积金1600。月入5000。沌口开发区上班。老婆月入3000。母亲名下无房。父母都已退休，想重新配置母亲名下一套小2房出租，父亲名下一套小2房自住。自己名下两套，自住改善4房再留一套给孩子可出租。自住带学区更好。请问怎么重新置换最好？【一】估值160－180子弹 【二】估值90－110子弹 【三】估值120－130子弹 【四】估值40－60子弹 总负债35万。

回答：你好，看了你的资产配置，基本覆盖了很多买房的错误选筹思路：老破小，顶楼，公寓，远郊，全款。

1.市区老破小如果没有学区利好加持，是很难跑赢大盘的，属于武汉楼市生物链的最底端，建议置换次新盘。

2.大花岭属于远郊区，不是江夏发展的重点板块，未来涨幅不如主城区。

3.公寓由于税费问题，一直跑输住宅产品。这4套房产都建议出手裂变。

学区看你的需求，学区和投资投资回报率最大的楼盘，见知识星球内部分享。

提问：房姐好 本人坐标深圳 南山蛇口一套房自住 南油新一代公寓一套小户型给老人住 考虑出售新一代公寓置换小2房给老人自住加投资 目前主要考虑后海 前海 蛇口 南油片区 总价700万以内的小2房 但最近这轮涨价后 感觉选择性不多 能否请房姐推荐一下合适的楼盘？或者我直接用老人的房票在武汉投资关山大道或者光谷东的3房？哪种方案比较好？请房姐指点 多谢！

回答：你好，感谢付费！南山的板块基本都分析过，大体是:南山无洼地！能炒作得地方，都被翻来覆去炒了几遍：

1.西丽、大学城，新盘多，价格贵；

2.深圳湾，海景，学校，新盘，豪宅区，贵

3.后海，学区房；

4.蛇口，楼龄分化；

5.南油、南中，短期改造无望；

6.科技园，价格贵；

7.前海，我倒是觉得前海的价格还没有完全透支。

投资南山的两房有两个逻辑，

第一：学位房，深圳是一个新兴的城市，每年都有天量的人口流入，哪怕现在很贵，未来的5年，依然看不到学位房有任何衰败的现象。

第二：楼龄，关内的住宅土地很少，未来不可能有太多的新房供应，所以楼龄这一项就显得弥足珍贵，诸如星球内推荐的次新大花园两房，未来的成长性也是可以的。

考虑自住+长线投资，建议优先前海后海和科技园。大单优先原则，先置换深圳吧。未来有子弹再考虑武汉。

提问：房姐你好：本人江苏连云港，两套房子，家庭收入40，想考虑投资房子，目前考查了青岛黄岛区仁洲观海一小套（产权为50年），您怎么看，青岛房子投资潜力如何，也考虑过南京，一来较远，二来限购，请您帮参考一下，谢谢！

回答：你好，黄岛只推荐影都地铁口一公里内，不着急出手，逢笋入，持续关注市场大概率这青岛两年不赚钱。山东投资济南优于青岛。长三角区域杭州优于南京。仁洲观海不是好的选筹。

提问：新人首问：美丽智慧的房姐你好：先介绍一下自己的情况：本人深户，老公及他父母是武汉本地人，武汉户口。暂住东莞。资产情况：1.武汉2套电梯房。无贷款，一套2003年购入老人住，一套2012年购入在出租。两套市值共400左右，位置在洪山区，处于武昌、青山交界处。本人对两套的小区环境、配套、学位均不满意。房产证一套是老公，一套是夫妻两人。2.东莞1套，无贷款，市值240万，满二唯一。房产证写的老公。3.手上可用子弹100。年收入不稳定，20+保底。现在的问题是（1）老公打算回武汉发展，两个小孩（10岁、5岁）都上的武汉户口。我一直想让孩子户口跟我迁到深圳。他认为武汉教育强过深圳。我的看法是，就算在武汉读书，同样的成绩，将来高考，深圳的户口应该比武汉有优势一些。不知道孩子迁户口可不可行。（2）回武汉必须要置换、改善住房，怎么样才能实现资产最大化呢？如何操作呢？最理想的打算是和老人同住一个小区。（3）他倾向于青山区，亲戚、朋友，交际范围基本在青山。而且他觉得青山江边以后发展不弱于汉口。我更倾向于武昌区。这个问题也是矛盾重重。他很固执，无法说服。那么青山江边最近有值得入手的盘吗？武昌呢？都想了解一下。（4）置换后，深圳还能考虑吗？投资在深圳还是挺好的。可惜子弹不够。还贷的压力也会很大。他不想背负大额贷款，压缩家人的生活品质。谢谢！